Man kan väl säga som så att den finansiella tillgångsprisinflationen har några hyfsat ovillkorliga konsekvenser efter att skuldmättnad uppnåtts i systemet.
"Bostadsbyggandet i Stockholm går mot en tvärnit 2024. Länsstyrelsen spår ras för byggstarter under året. Och enligt Byggföretagen skulle det i stora delar av regionen inte gå att bygga ens om marken var gratis.
Här går det inte att bygga ens om marken var gratis
Även om inflation och långa boräntor börja vända ned är botten för bostadsbyggandet allt annat än nådd. I Stockholms län som normalt leder byggandet i landet, befarar Länsstyrelsen att bara en tredjedel så mycket som under toppåret 2021 kan byggstartas under det kommande året. Detta enligt den prognos som Länsstyrelsen gör löpande, och vars senaste siffror SvD har tagit del av.
Prognosen pekar på som mest 6 000 nya bostäder årligen i huvudstadsregionen – en mycket låg byggtakt som enligt Länsstyrelsen riskerar att bita sig fast under resten av decenniet.
– När planerade bostäder inte byggs, går det heller inte att bygga skolor, vägar och annan infrastruktur. Även kommunernas investeringar börjar i så fall hacka, säger Henrik Weston, utvecklingsledare i Stockholm vid Länsstyrelsens enhet för bostäder och fysisk planering.
Klart är att inbromsningen nu också börjar märkas genom lägre priser för byggbar mark, så kallade ”byggrätter”. Att sälja mark är en av kommunernas största inkomstkällor, men nu har byggföretag börjat kräva omförhandling på vissa håll i Stockholmsområdet.
Prissänkningar på byggrätter
Enligt SvD:s uppgifter förekommer i huvudstadsregionen nu allt från prissänkningar på byggrätter till sänkta kvalitetskrav på bostadsområdenas utformning. Byggaktörer kan också erbjudas att få bygga på tomträtt så att boende inte kommer att äga sin mark.
– På många håll går det inte att bygga på grund av de höga kostnaderna. Byggrätterna behöver till och med ha negativa priser om kalkylerna ska gå ihop. På sådana platser kan man alltså inte bygga, säger Anna Broman, bostadspolitisk expert vid branschorganisationen Byggföretagen.
Byggföretagen gick i början av december ut med en rapport som visar att byggkostnaderna för nya bostäder i Sverige har stigit så mycket på kort tid att det ofta inte går att få ihop kalkylerna, ens i tillväxtområden. Bakgrunden är hög bygginflation med till exempel kraftigt höjda material-, kapital- och personalkostnader.
Rapporten från konsultföretaget Evidens konstaterar att inte ens om marken var gratis skulle det gå att räkna hem nya hyres- och bostadsrättshus i bland annat stora delar av Stockholms län, och att läget är likartat i övriga delar av landet.
Kan gå miste om miljardbelopp
Enligt Evidens-rapporten bor nu cirka 40 procent av Storstockholms befolkning i områden där nya hyresrättsprojekt inte anses lönsamt. För bostadsrätter är motsvarande siffra 20 procent.
Vid kartläggningen kvarstår främst centrala länsdelar som möjliga att exploatera med lönsamhet. I övriga delar är värdet på byggrätterna utplånat, enligt Evidens.
I de mer centrala områdena där det går att sätta höga hyror eller sälja bostadsrätter till högt pris (på kartorna intill blå färg), går det fortfarande att räkna hem nyproduktion av bostäder. Men jämfört med 2020 har byggrätterna i den typen av områden tappat i snitt hälften av tidigare värden enligt Evidens.
Även i Stockholms allra hetaste exploateringslägen innebär nya brytpunkter för lönsamt bostadsbyggande att priset på byggbar mark sjunker. Evidens beräknar värdetappet i dessa områden till cirka 20 000 kronor per kvadratmeter våningsyta, jämfört med tiden före pandemin. Stämmer den beräkningen, kommer Stockholms stad att gå miste om miljardbelopp i markintäkter.
Många kalkyler spricker
Henrik Weston på Länsstyrelsen i Stockholm delar branschens bild att många kalkyler spricker.
– När byggandet bromsar så kraftigt, blir det konkurser. I Stockholms län har konkurserna inom byggbranschen ökat med 33 procent till de högsta nivåerna på 15 år, säger han.
Anna Broman vid Byggföretagen konstaterar att de reala bostadspriserna i Sverige nu är tillbaka på samma nivåer som 2014.
Tvärniten för bostadsbyggandet accentueras av allmänhetens lägre betalningskraft. Nyproduktionen av bostadsrätter möter samtidigt ett prisfall på det befintliga beståndet som gör de flesta bostadsrättsprojekt omöjliga utom i mycket attraktiva lägen.
– Följden är en dramatisk inbromsning av bostadsbyggandet. I landet som helhet kommer det att gå från nära 70 000 byggstarter 2021 till nivåer under 25 000 de närmaste åren. Samtidigt finns inga tydliga reformer från regeringen, säger Anna Broman.
Om möjligt är inbromsningen ännu kraftigare i Stockholms län. Där bedömer Länsstyrelsen i sin prognos att antalet påbörjade nya bostäder sjunker från tidigare toppnivå kring 19 000 till mellan 5 000 och 6 000 nya bostäder årligen.
Branschen efterlyser stimulanser
Det kan ställas i relation till att Boverket och Länsstyrelsen beräknar att det demografiska behovet av nya bostäder under lång tid framåt är årligen 67 000 i landet som helhet och 20 000 i Stockholms län.
Klart är att Stockholm redan hade en av landets mest pressade bostadsmarknader, där även breda yrkesgrupper som till exempel poliser och lärare har svårt att etablera sig. Enligt Henrik Weston förvärras läget av att många som har behov av bostad inte har råd att köpa nyproduktion.
– På några håll ser vi att nyproduktionshyrorna redan är så höga att det är svårt att hyra ut. En nybyggd fyrarummare i Jordbro för 18 000 kronor i månaden är inte så efterfrågad, konstaterar Henrik Weston.
Även Stockholms Bostadsförmedling hävdar, rapporterar P4 Stockholm, att man på sistone har svårigheter att hitta hyresgäster till dyra hyresrätter i vissa områden.
Enligt Byggföretagen har byggkostnaderna inte ökat så snabbt som under 2023 på 50 år. Man jämför med läget under oljekrisen 1973.
Branschen efterlyser sedan en längre tid stimulanser från regeringen för att öka efterfrågan igen. Helst vill Byggföretagen att bostadsköpare ska få låna mer och billigare, varför man föreslagit en lindring av amorteringskraven. Organisationen vill dessutom ha fri hyressättning i nybyggda hyreshus."