SBB & Hela Fastighetsbranschen
2023-05-10
Tänka sig.... kan det vara planerat...
"SBB drar med sig hela fastighetsbranschen i börsfallet. Vi har bara sett början av ett dramatiskt 2023, enligt Handelsbankens kreditanalyschef Johan Sahlström. På tisdagen rasade aktien med 24 procent.
Varningen: SBB kan dra med sig hela branschen
Är det en ny fastighetskris vi ser? Det är frågan som många ställer sig sedan SBB föll kraftigt på Stockholmsbörsen på tisdagen. Handelsbankens kreditanalyschef Johan Sahlström tror på ett dramatiskt 2023 för branschen.
– Det man kan säga är att väldigt mycket mer kommer att hända redan i år och att vi hittills inte sett så mycket. Men nu handlar det om lån och obligationer som ska refinansieras och därmed behövs nyemissioner, fastighetsförsäljningar och aktieförsäljningar.
Får vi se konkurser i fastighetsbolagen?
– Ja, i varje fall i mindre bolag. Däremot är klassiska ”legala konkurser” inte det vanliga tillvägagångssättet med stora bolag. Istället kan man få se rekonstruktioner där man ändrar villkoren för långivarna, till exempel för räntor och återbetalningstid av obligationer.
2023 kan bli dramatiskt i fastighetsbranschen, tror Johan Sahlström, kreditanalyschef vid Handelsbanken.
På tisdagseftermiddagen var börsens fastighetsindex ned med över 5 procent efter oron kring SBB:s sänkta kreditbetyg. SBB:s aktie tillhör också förlorarna, där B- och D-aktierna tappat omkring 40 procent var på två börsdagar.
Så sent som i februari, vid sista delårsrapporten för 2022, hävdade Ilija Batljan att ”det stabila inflationssäkrade kassaflödet från SBB:s kärnverksamhet säkerställer fortsatt stark utdelning till SBB:s cirka 350 000 aktieägare”.
Men klockan 23 på måndagskvällen pausade styrelsen kommande utdelningar på cirka 2,5 miljarder senast fram till nästa bolagsstämma. De 200 miljoner kronor som skulle delas ut till Ilija Batljan kommer därmed att dröja.
På ungefär samma miljardnivå som utdelningarna var planen att ta in ny likviditet genom nyemission av D-aktier, något som styrelsen också stoppat. Beslutet ska fattas vid en extrastämma i juni.
En av SBB:s ledamöter, Sven Olof Johansson, kommenterade under tisdagen branschens allmänt skakiga läge med att konjunkturen ”tyvärr faller brant” även om han fortsatt bedömer att räntorna kommer att vara betydligt lägre redan i höst.
Det extrainsatta styrelsemötet i SBB följde efter att kredivärderingsinstiutet S&P i måndags sänkte bolagets kreditbetyg till “skräpstatus”. På tisdagen skrev Dagens Industri att SBB känt till nedgraderingen redan den 2 maj, enligt en skriftlig begäran hos Finansinspektionen om att få senarelägga insiderinformation. Aktiemarknaden fick besked först sex dagar senare.
Helena Lindahl, chef för investerarrelationer på SBB, beskriver förfarandet som helt normalt. Det är en del av en pågående dialog mellan kreditvärderingsbolaget och SBB.
– Innan beskedet är färdigställt är det ratinginstitutet som äger informationen. Det är deras betyg som de publicerar. Vi kan inte publicera ett betyg som de har gett oss. Det skulle vara helt fel. Det är inget bolag som har gjort så någonsin, säger Helena Lindahl till TT.
Generellt är det många fastighetsbolags kraftiga belåning som väcker frågor. Enligt Handelsbankens Johan Sahlström finns nu ett tryck nedåt på kreditbetyg inom hela fastighetssektorn.
– Men att betygen sänks behöver inte betyda tvärstopp för nya lån hos bankerna på samma sätt som på kreditmarknaden eftersom bankerna inte enbart tittar på rating utan gör en egen kreditbedömning.
Kan vissa fastighetsbolag stå utan låneutrymme hos bankerna nu när det behövs?
– Ja. Visst finns det bolag där panterna kan ta slut. Men beräkningsmodellerna varierar något. Till exempel har Moodys inte samma beräkning som bankerna. Bankerna har modeller där räntekostnaden stiger ju mindre låneutrymme som finns kvar. Samtidigt kan stora fastighetsbolag vara alltför stora för bara en bank.
Dessutom förfaller obligationslån på cirka 100 miljarder per år från 2023 till 2026. Dessa lån kommer fastighetsbolagen vilja flytta över till bankerna om nya pengar inte tas in på annat vis. En viktig skillnad från kreditmarknaden är att bankerna kräver pant om man lånar till SBB och liknande bolag.
En joker i leken är att marknaden inte alltid känner till de så kallade step up-klausulerna i visa krediter till fastighetsbolag. Sänks kreditbetyget så som för SBB kan vissa lån bli dyrare eller förfalla till betalning, något som DnB uppgett för SvD.
Ilija Batljans ägarbolag IB Invest, som äger cirka 8 procent av SBB:s aktiekapital, har lånat miljarder mot obligationer som villkoras av att skuldkvoten ligger under 50 respektive 65 procent.
Michael Johansson, analytiker vid Arctic Securities, bedömer dock att Ilija Batljans ägarbolag inte är i närheten av att bryta kovenanter då de beräknas baserat på bokförda värden. Däremot tror han att IB Invest kan behöva sälja tillgångar som följd av att utdelningen från SBB stoppats. Utan kassa kan bolaget få svårt att betala sina räntor. Dessutom ska obligationerna refinansieras nästa år.
– Det finns ett stort skuldförfall att hantera hösten 2024 på 1,35 miljarder kronor, om man inte lyckas refinansiera det i bank behöver andra alternativ hittas.
Oron kring SBB som nu drabbar hela fastighetssektorn är enligt Michael Johansson delvis en överreaktion av ett negativt sentiment.
– Men samtidigt tycker jag att man inte ska underskatta påverkan som räntesmällen 2022 kommer ha på bolagens resultat framgent."
Visa ditt stöd till det informationsarbete Carl genomför
Patreon
Swish
Scanna QR eller skicka till 076-118 25 68. Mottagare är Caroline Norberg.